MFB: Innovatív megközelítésre van szükség a lakásépítési kedv fellendítéséhez.
Május 22-én kerül megrendezésre a Portfolio Hitelezés 2025 konferencia, ahol a bank- és hitelközvetítői szektor kiemelkedő szakértői gyűlnek össze, hogy áttekintsék a piaci trendeket és a legfrissebb szabályozási változásokat. Ne hagyd ki ezt az izgalmas lehetőséget!
A lakáshoz jutást a kormány évek óta számos családpolitikai intézkedéssel segíti, ennek keretében például 2024 eleje óta elérhető a CSOK Plusz és a Falusi CSOK, valamint a pénzintézetekkel sikerült megállapodni önkéntes THM-plafon bevezetéséről. Ahogy haladtunk előre a tavalyi évben, az adatok egyre inkább azt mutatták, hogy ezek az intézkedések alapvetően a használtlakáspiacot élénkítették, nem utolsó sorban az újlakás-piac kínálati oldalának szűkössége miatt is.
Az előzetes KSH-adatok szerint 2024 első kilenc hónapjában az előző év alacsony bázisához képest 29%-kal nőtt a használt lakások tulajdonosváltása. A piaci fellendülés több tényező együttes hatásának köszönhető, például a reálbérek emelkedésének, a 2024 első hónapjaiban tapasztalt alacsonyabb hitelkamatoknak, valamint annak, hogy az inflációs időszak alatt a lakásvásárlást tervező háztartások többsége elhalasztotta a vásárlást, de 2024-re sokan közülük visszatértek a lakáspiaci aktivitásra. E folyamatok nemcsak az ingatlanügyletek élénkülésében, hanem a nemzetgazdasági ágazat teljesítménynövekedésén keresztül is jelentős mértékben hozzájárultak a GDP növekedéséhez.
A használt lakások piaca 2025-ben is élénk és mozgalmas lehet,
miután többek között a kormányzat bevezette a munkáshitelt, a magánnyugdíjpénztári megtakarítások felhasználhatóvá váltak ingatlanvásárlásra az idei évben, valamint az év első hónapjaiban a háztartások jelentős bevételhez jutnak az állampapír-befektetéseik után. Idén a PMÁP kapcsán összességében (tőketörlesztéssel együtt) 1700-1800 milliárd forintot fizetnek ki a lakosság részére. Ennek egy részét az ingatlanpiacon fektethetik be újra, amire a Portfolión készített nem reprezentatív felmérés is rámutatott.
Az ingatlanpiac élénkülése eddig nagyrészt a használt lakások területén tapasztalható, amit a friss építkezések alacsony száma is magyaráz. Ennek következtében a megnövekedett kereslet természetesen felfelé nyomta az árakat az új lakások piacán. Ezt a kérdést több ingatlanpiaci szakértő alaposan elemezte a Portfolión.
A régiós szinten tapasztalható jelentős áremelkedést tovább árnyalja, hogy a lakásépítési költségek is lényegesen emelkednek. Az utóbbi negyedévekben ez különösen a munkaerőköltségek hirtelen növekedésének tudható be.
A közeljövőben a bérek terén tapasztalható folyamatok miatt a nyomás valószínűleg nem fog csökkenni, ami a kivitelezők számára a jövőbeli megtérülés kiszámíthatatlanságát eredményezi.
Az árak alakulása miatt viszont egy olyan kör alakult ki, hogy az ingatlanpiac keresleti oldalára újként belépők még nagyobb valószínűséggel inkább a használtlakáspiacon jelennek meg akár a felújítással járó többletkiadásokat is vállalva, így pedig a lakásépítés még kevésbé tud lendületet kapni. Az elmúlt időszakban összességében gyengült a lakásépítési kedv: a KSH legutóbbi adatközlése alapján 2024-ben az egy évvel korábbinál 29%-kal kevesebb, mindössze 13 295 lakás épült Magyarországon, ami többéves mélypont. Nemcsak idősorosan nézve kedvezőtlen a helyzet, hanem régiós szinten: annak ellenére, hogy a befejezett lakások száma Romániában és a többi visegrádi országban is csökkent 2024 folyamán, fajlagosan (1 millió főre vetítve) jóval többet építettek meg a korábbi évekhez hasonlóan.
A magyar lakásépítési szektorban tapasztalható impulzushiány egyértelműen megmutatkozik a lakáshitelek alakulásában. A 2024-es évben felvett lakáskölcsönök mindössze 16,6%-a irányult saját lakás építésére vagy újonnan épített ingatlan vásárlására, a jegybank legfrissebb statisztikái szerint. Ez a szám a legalacsonyabb arány, amit 2017 óta regisztráltak. Ezen kívül a lakásépítési kedv is tovább csökkent 2024-ben: a tavalyi, már így is alacsony bázishoz képest 3,3%-kal kevesebb új lakás építésére adtak engedélyt.
Hosszabb távon vizsgálva, a lakásépítési kedv 2016 óta tavalyra a legalacsonyabb szintre esett vissza.
Maga a csökkenő trend alapvetően nem magyar sajátosság, Romániában és a többi visegrádi országban is mérséklődött 2022-2023 folyamán az építendő lakások száma az inflációs sokk és az emiatt megugró kamatok következtében.
2024 során, Szlovákia kivételével, a környező országokban ismét felélénkült a lakásépítési kedv.
A legfrissebb statisztikai adatok tükrében rövid távon nem valószínű, hogy jelentős változás következik be a magyar lakásépítések számában. Érdemes megemlíteni, hogy az építőipari vállalatok körében az új építési szerződések volumene - összehasonlító árakon - 2024-ben 4,1%-kal csökkent az előző évhez képest. Ez figyelembe véve, hogy 2023-ban már 15%-os visszaesést tapasztaltunk éves szinten, tovább árnyalja a helyzetet.
Megállapítható, hogy egy újfajta impulzus szükséges a lakásépítési kedv növeléséhez.
A piaci egyensúlyra való törekvést szolgálja a 2024 decemberében bejelentett és idén márciusban induló Lakhatási Tőkeprogram, amellyel kapcsolatosan ki kell emelni, hogy az eddigi keresletoldali élénkítés helyett a kínálati oldalon keresztül igyekszik kedvező irányú elmozdulást indukálni az újlakás-piacon, és ezen keresztül a magyarországi lakhatási helyzet tekintetében. Az új konstrukció annyiban tér el a korábbi, Baross Gábor Tőkeprogram keretében megvalósult ingatlanfejlesztési programtól, hogy a résztvevő ingatlanalapok - az energiahatékonysági szempontokat is kiemelten érvényesítve - a forrás legalább 80%-át kizárólag csak lakások, bérlakások, valamint kollégiumi épületek kivitelezésére fordíthatják.
Fontos hangsúlyozni, hogy a tőkeprogram keretein belül új dimenzióként jelenik meg a bérlakások építése, amely kiemelt célként szerepel. Ez mindenképpen üdvözlendő fejlődés, hiszen Magyarországon a bérlakások jelenlegi szerepe a lakásépítések terén meglehetősen elhanyagolt. Az elmúlt évek statisztikái, különösen 2017-től (a 2022-es évet kivéve), azt mutatják, hogy a bérbeadásra épített lakások aránya jellemzően mindössze 1-2% között mozog. Korábban, az 1960 óta rendelkezésre álló lakásépítési időszak mélypontján, a 2010-es évek elején és közepén volt csak magasabb az arány. Ha a bérlakások számát nézzük,
Az utóbbi két évtized során évente csupán valamivel több mint 330 bérlakás épült, ami igazán alacsony számnak számít.
Fontos megemlíteni, hogy a következő szöveg nem foglalkozik azokkal az ingatlanokkal, amelyek elsősorban értékesítési céllal készülnek, de végül albérletként kerülnek hasznosításra. Ez a régóta fennálló jelenség számos társadalmi és gazdasági problémát generál, amelyekre a terjedelmi korlátok miatt most nem tudunk részletesebben kitérni, hiszen a téma alapos szakirodalmi háttérrel rendelkezik.
A tavaszi időszakban elinduló Lakhatási Tőkeprogram kulcsszereplője a Magyar Fejlesztési Bank (MFB). E program keretösszege eredetileg 200 milliárd forint, de a megnövekedett igények figyelembevételével akár 300 milliárd forintra is emelhető. E forrást teljes mértékben az MFB biztosítja az MFB Invest Zrt. közvetítésével. A pályázat során elnyert ingatlanalapok nettó eszközértékének legfeljebb 70%-áig szerezhet részesedést az MFB leányvállalata, azonban fontos megjegyezni, hogy egy adott alapkezelő legfeljebb 20 milliárd forintos befektetést kaphat.
Az építkezések átfutási ideje miatt a Lakhatási Tőkeprogram érdemben jövő évtől, 2026-tól fejtheti ki kedvező lakáspiaci, reálgazdasági hatásait,
Ez a lépés jelentős impulzusokat hozhat az építőipar számára, továbbá hozzájárulhat a jelenleg rendkívül alacsony beruházási aktivitás fellendítéséhez. Ezen kívül, a várakozások szerint a lakáspiaci kínálat szűkössége is enyhülni fog.
Az MFB Zrt. által közzétett elemzések az elemzők saját véleményét tükrözik, és nem feltétlenül tükrözik a Bank hivatalos álláspontját. Ezek az elemzések megbízható forrásokra alapoznak, azonban az azokban foglalt információk valódiságáért az elemzők nem vállalnak felelősséget. Az előrejelzések teljesüléséért sem az elemzők, sem az MFB Zrt. nem vonhatók felelősségre.
A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.
Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak, és nem szolgál befektetési ajánlásként. Az alábbiakban jogi szempontból fontos információkat talál.
