Itt a 3%-os lakáshitel: Új információk érkeztek – 10 kérdés és válasz az új lehetőségről Az új 3%-os lakáshitel lehetősége izgalmas változást hoz a lakáspiacon. Összegyűjtöttünk 10 fontos kérdést és válaszokat, hogy segítsünk eligibilitásod és a feltétel

A bankokkal folytatott tárgyalások során a kormány fokozatosan osztja meg az új, szeptembertől elérhető Otthon Start lakáshitelre vonatkozó információkat. Ez a program lehetőséget biztosít azok számára is, akik nem terveznek családalapítást, hogy fix 3%-os kamatozású kölcsönhöz jussanak, azonban a kedvezőbb CSOK Plusz támogatásra egyelőre nem számíthatnak. Orbán Viktor és Gulyás Gergely július elején tett bejelentése óta néhány új részlet napvilágra került, ám több fontos feltétel még mindig tisztázatlan. Összegyűjtöttük, mit tudunk eddig az új lakáshitelről, és mi az, amire még várnunk kell.

Az első hírek szerint az Otthon Start lakáshitel program egy új lehetőséget kínál a lakásvásárlók számára.

Azóta felfedeztük, hogy...

Sok elemében hasonlít a 2024 eleje óta minden településen elérhető CSOK Pluszra az új lakáshitel, hiszen

Első pillantásra úgy tűnhet, hogy az új lakáshitel a CSOK Plusz kibővített és gyermektelenek számára továbbfejlesztett változata, azonban még mindig nem állt össze teljesen a kép arról, hogy miben fog valóban különbözni tőle.

A bejelentett, állandó 3%-os kamatláb segítségével egyszerűen meghatározható, hogy...

25 éves futamidőre 10 millió forintonként 67521 forintos törlesztőrészlet várható, ami 30%-kal alacsonyabb, mint egy 6,5%-os piaci hitelé.

Valószínűleg elérhetővé válik egy rövidebb futamidő is, amely lehetőséget ad arra, hogy a tizenötéves kölcsön esetén akár 21%-kal, míg a húszéves konstrukciónál 26%-kal csökkenjen a törlesztőrészlet egy átlagos, 6,5%-os kamatozású piaci lakáshitelhez viszonyítva. Ez a kedvező lehetőség jelentős ösztönző erőt képvisel a hitelpiacon, várhatóan élénkítve a keresletet.

Ha a maximális, 50 milliós hitelt választod, a végső visszafizetendő összeg körülbelül 71 millió forintot tehet ki, ami jelentősen kedvezőbb a piaci lakáshitel 101 milliós költségéhez képest.

A fentiektől eltérhet a helyzet abban az esetben, ha a CSOK Pluszhoz hasonlóan a jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az ügyfél az első 12 hónapban csupán a kamatokat törlessze. Ebben az esetben a második évtől az adósságszolgálati előny valamelyest csökkenhet. Azonban ez a forgatókönyv valószínűtlennek tűnik, mivel a hitel nem a gyermekvállalással járó többletköltségekre van szabva.

Az MNB adósságfékszabályai alapján

Lehetséges a törlesztőrészlet vállalása, amely az 50%-os szabályhoz igazodik.

A 20 millió forint összegű hitel igényléséhez legalább nettó 190 ezer forintos jövedelem szükséges, míg 50 millió forintos kölcsön felvételéhez minimum nettó 474 ezer forint havi jövedelemmel kell rendelkezni.

Mint említettük, CSOK Plusszal is kombinálható lesz a hitel. Ha valaki például 100 millió forintot venne fel összesen, akkor a 60%-os szabály alapján 801 ezer forintos nettó jövedelem a minimálisan elvárt, de a kereskedelmi bankok ennél jóval szigorúbbat is alkalmazhatnak.

A jövedelemelvárások a közalkalmazottak és köztisztviselők körében, különösen a fiatalok esetében, komoly kihívást jelenthetnek. A KSH 2024-es jövedelemadatai alapján (amelyeket az alábbi táblázat mutat be, nettósítva) a 20-29 éves, teljes foglalkoztatásban álló fiatalok átlagosan legfeljebb 39 millió forintos jövedelemre számíthatnak, míg a 30-39 évesek esetében ez a maximum 48 millió forintra emelkedik. Ez azt jelenti, hogy a CSOK Plusszal való kombinációjuk nem tűnik reális lehetőségnek számukra. Továbbá, ha a medián bérekről beszélünk, a helyzet még kedvezőtlenebb, hiszen a medián értékek gyakran alacsonyabbak az átlagos jövedelmeknél, ami tovább bonyolítja a fiatalok helyzetét a munkaerőpiacon.

Igen, elképzelhető, hogy valaki, aki már rendelkezik az önerőn felül akár 50 millió forinttal – például egy örökölt ingatlan értékéből származó megtakarítással – új lakás vásárlására készül, mégis úgy dönthet, hogy hitelt vesz fel. Ebben az esetben a megtakarítását inkább befektetné. Például, ha valaki a 2051-ben lejáró Zöld Magyar Államkötvénybe fektet, akkor...

egy ma reálisnak számító, 7%-os nettó hozammal számolva 25 év alatt 144 millió forintot kaszálhat,

A már említett egyenleg a lejáratkor körülbelül 194 millió forint környékén fog alakulni. Ez persze nem feltétlenül tükrözi a valóságot, de jól szemlélteti, milyen arbitrázslehetőséget kínál az alacsony kamatozású hitel azok számára, akik már rendelkeznek a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással, még akkor is, ha a hitel nem szabadon felhasználható. Az alacsony kamatozású hitelnek van egy árnyoldala is: lehetőséget ad arra, hogy olyanok is profitáljanak belőle, akik nem tartoznak a valóban rászoruló célcsoporthoz.

A legnagyobb, a médiában is gyakran megjelenő kérdés az, hogy vajon

Az elsőlakás-vásárlónak számító személy általában olyan egyén, aki először vásárol ingatlant a saját nevére. Ez magában foglalhatja a fiatalokat, párokat vagy akár egyedülállókat, akik még nem rendelkeznek saját lakással. Fontos, hogy az illető ne legyen korábban tulajdonosa ingatlannak, és a vásárlás célja általában az otthonteremtés, nem pedig befektetési szándék. Az elsőlakás-vásárlók gyakran igényelhetnek állami támogatásokat vagy kedvezményes hitellehetőségeket, amelyek segíthetnek számukra a lakásvásárlás során.

Az eddig elhangzottak alapján bárki, aki nem rendelkezik másik lakásban 50%-ot meghaladó lakástulajdonnal, ugyanakkor

Nem megalapozatlan a feltételezés, hogy az MNB adósságfékszabályaiból származó előírások lesznek a mérvadóak ezen a téren, különös figyelmet fordítva a 10%-os önerő követelményre. A kormány is utalt erre a lehetőségre, amely jelenleg a 41 év alatti fiatalok, valamint a zöld lakások vásárlására irányuló kérelmek esetében érvényes. Így tehát az első lakásukat vásárlók, akiknek a helyzete...

Sok egyéb információval még adósak vagyunk a hitellel kapcsolatban, például:

A vidéki ingatlanpiacon a zenga.hu hirdetési adatai szerint a legtöbb ingatlan esetében teljesülnek a négyzetméterárra vonatkozó elvárások. A vármegyeszékhelyeken a lakóingatlanok 96 százaléka a másfél milliós négyzetméterár alatt érhető el, míg Budapest kerületeiben is bőséges választék található a támogatott hitelre alkalmas ingatlanokból.

A szóba jövő lakáskínálaton 20%-ot emelt a hétvégi bejelentés is, mely szerint családi házak esetében nem 100, hanem 150 millió forint lesz a felső értékhatár. Az ingatlan.com hirdetései alapján végzett gyűjtésünk alapján különösen nagy lehet a változtatás hatása Budapest, a fővárosi agglomeráció és a Balaton környékén a lakáspiacára, hiszen

A hétvégén bejelentett változás jelentős mértékben növeli a szóba jövő családi házak számát, és ez a szám messze meghaladja az országos 20%-os átlagot.

A Zenga és az OTP 2024-ben készült közös reprezentatív kutatása szerint az életkor előrehaladtával nő azok aránya, akik rendelkeznek ingatlanvásárlási tapasztalattal: a 25 év alattiak körében ez még csak 16%, a 25-34 éves korosztályban 38%, a 35-44 éves korosztályban pedig már 60% az aránya az életük során legalább egyszer ingatlant vásárlóknak. A legmagasabb érték az 55-69 évesek csoportjában mérhető, akik több mint kétharmada (68%) vásárolt már élete során ingatlant.

A legfrissebb kutatások alapján az ingatlanvásárlási tapasztalattal nem rendelkező emberek körében meglepő arányban, közel 50% úgy érzi, hogy soha nem fog ingatlant vásárolni. Ebből 8% kifejezetten nem vágyik erre, míg 42% a pénzügyi lehetőségeket tartja korlátozónak. A lemondás különösen a 35 év felettiek körében figyelhető meg, de a fiatalabb generációk sem optimisták: a 18-24 évesek 16%-a és a 25-34 évesek 35%-a is úgy véli, hogy elérhetetlen számukra a saját otthon megszerzése.

A nagyobb városok lakóinak helyzete kissé bonyolultabb: a vidéki községek lakói közül csupán 37% véli úgy, hogy képtelen lesz saját otthont szerezni. A bejelentett intézkedés elsősorban az ő életkörülményeik javítására irányul, és az elmúlt egy év áremelkedése fényében is segíthet a lakásvásárláshoz való hozzáférés megkönnyítésében. A zenga.hu hirdetései szerint az első lakást vásárlók körében népszerű, 40 négyzetméternél kisebb budapesti lakások négyzetméter ára másfél év alatt 40%-kal nőtt.

A 3%-os kamatszint általában alacsonyabb a piaci lakáshitelkamatokhoz képest, ami kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségeket kínál. Ennek következtében több vásárló léphet be a piacra, ami fokozza a keresletet. A megnövekedett kereslet következtében az ingatlanárak emelkedhetnek, különösen a népszerűbb helyszíneken és a kisebb, keresett lakások esetében. Az eladók és fejlesztők reagálhatnak erre a megnövekedett keresletre árak emelésével, továbbá ösztönözhetik a befektetőket új ingatlanok építésére is. Ez hosszabb távon (1-3 év) kínálati bővülést hozhat, de a piacon maradók számára a változások nem mindig kedvezőek. A magasabb árak miatt a kevésbé tehetősek és azok, akik nem tudnak hitelt felvenni, kiszorulhatnak a piacról, ami fokozhatja a vagyoni különbségeket a lakástulajdonosok és a bérlők között.

A bejelentett árplafonok révén a hitel lehetőségei kifejezetten a középosztálybeli és első lakásvásárlók számára nyílhatnak meg. A prémium kategóriás ingatlanok, mint a luxuslakások és belvárosi penthouse-ok, valószínűleg kikerülnek a támogatott körből, különösen a fővárosban és a nagyobb városokban. Ennek következtében egy duális ingatlanpiac alakulhat ki: a támogatott szegmensben, például a 100 millió forint alatti lakások esetében, várhatóan megnövekszik a kereslet, miközben a kínálat szűkül, ami túlkeresletet eredményez. Ezzel szemben a nem támogatott szegmensben, amely a drága ingatlanokat és luxusingatlanokat foglalja magában, a vásárlási lehetőségek továbbra is csak a magas jövedelműek számára lesznek elérhetők, piaci kamatok mellett.

Az eladók és fejlesztők rugalmasan alkalmazkodnak a piaci környezethez: a határ alatti árképzéssel próbálnak beilleszkedni a rendszerbe (például 99 milliós lakásokkal), ami a minőség romlásához vezethet. A négyzetméterár maximálása miatt a kisebb lakások (például 50-70 m²) válnak a legkeresettebbé, mivel ár- és terület szempontjából is megfelelőek. Ez a jelenség torzíthatja az új építésű ingatlanok piacát: a fejlesztők tömegesen kezdhetnek el kisebb, standardizált lakások építésébe.

Címlapkép forrása: Akos Stiller/Bloomberg via Getty Images

A jelen dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a benne található információk kizárólag tájékoztató jellegűek, és jogi szempontból is fontos megjegyezni, hogy az itt közölt részletek nem helyettesítik a szakmai jogi vagy pénzügyi tanácsadást.