Ez már igazi válsághelyzet, a vihar lecsapott az ingatlanpiacra.

Az év első három hónapjában országos szinten 2,7%-kal csökkent a használatba vett lakások száma, ami elsősorban a nagyobb városokban tapasztalható visszaesésnek tudható be. Ezzel ellentétben a kisebb településeken növekedés figyelhető meg. Az építési engedélyek száma viszont 25%-kal nőtt, különösen Budapest esetében, ahol a jogszabályi változások következtében közel háromszoros emelkedést regisztráltak. Az új lakások iránti kereslet érezhetően felfutott, azonban az árak is meredeken emelkedtek, különösen a fővárosban, ami egyértelműen a kínálat bővítésének sürgős szükségességére világít rá.

Az első negyedév során összesen 2704 lakást helyeztek üzembe, ami 2,7%-os csökkenést jelent az előző év hasonló időszakához képest – állítja a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). A fővárosban különösen kedvezőtlen a helyzet, hiszen itt mindössze 843 új lakás készült el, ami 7,4%-os visszaesést jelöl. A megyei jogú városokban a helyzet még drámaibb: 33%-kal kevesebb új otthont építettek, számuk pedig még a főváros új lakásainak felét sem éri el. Ezzel szemben a kisebb településeken pozitív tendencia figyelhető meg, hiszen a nem megyei jogú városokban 29%-kal, míg a községekben 2,5%-kal több lakást adtak át, mint az előző év azonos időszakában.

Budapesten az új lakások több mint kétharmada három meghatározó kerületben épült: a IX. kerületben 277, a XI. kerületben 172, míg a XIX. kerületben 130 új lakás került átadásra. A legtöbb magyar régióban a lakásépítések száma csökkent az előző év azonos időszakához képest, különösen a Közép-Dunántúl, Dél- és Észak-Alföld területein. Ezzel szemben Pest megyében a KSH adatai szerint 21%-os növekedést tapasztaltak.

A Nyugat-Dunántúl régió lakásépítési aktivitása 43%-kal emelkedett, köszönhetően több térség összefogásának. Ezzel szemben a Dél-Dunántúlban a lakásépítési számok 2,3-szorosára emelkedtek, de ez a növekedés kizárólag a Balaton körüli területekre korlátozódott. Érdekes módon a természetes személyek által épített lakások aránya 38%-ról 34%-ra csökkent, míg a vállalkozások által kivitelezett lakások részesedése 61%-ről 66%-ra nőtt az előző évhez viszonyítva.

Az új lakóépületekben átadott lakások eloszlása érdekes képet mutat: a családi házak aránya 50 százalék, míg a többszintes, többlakásos épületek a lakások 41 százalékát képviselik. A lakóparkokban csupán 4,5 százalék található. Az átadott lakások átlagos alapterülete az előző év első negyedévéhez képest 1,9 négyzetméterrel csökkent, így jelenleg 94,6 négyzetmétert tesz ki. A fővárosi lakások átlagos mérete 75 négyzetméter körüli.

Az értékesítési céllal épített lakások aránya 65, a saját használatra építetteké 32 százalék volt, a megoszlás az eladásra építettek felé tolódott el, mintegy 5 százalékponttal. Országos szinten az építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 5651 volt, 25 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A növekedés hátterében elsősorban néhány nagy léptékű, fővárosi beruházás azonosítható.

Az engedélyezett fővárosi lakásépítések háromnegyede négy kerületben fog megvalósulni. Csak a XI. kerületben közel 1000 engedélyt adtak ki, ezt a X., a XIII. és a XXI. kerület követi, együtt további 1000 lakással. A fővároson kívül mindegyik településkategóriában csökkent az építési engedélyek száma 2024 első negyedévéhez képest: a megyei jogú városokban 17, a többi városban 25, a községekben pedig 6,5 százalékkal.

A megyei jogú városokban tapasztalt csökkenést kompenzálta Szeged, ahol jelentős számú építési engedélyt adtak ki. Budapesten kívül a Közép-Dunántúl és Dél-Alföld régiókban is emelkedett az engedélyek száma, míg a többi területen csökkenés figyelhető meg. A legnagyobb mértékű visszaesés Észak-Alföldön következett be, ahol 2024 első negyedévéhez viszonyítva 71%-kal kevesebb lakás építési kérelmet nyújtottak be.

Az építtetők körében az egyszerű bejelentés lehetőségével való élés aránya 30 százalékra tehető. Az új építési engedélyek kiadása alapján a tervezett lakóépületek száma 1846-ra csökkent, ami 3,3 százalékos visszaesést jelent a korábbi adatokhoz képest. Emellett a nem lakóépületek tervezett száma az országban 649-re rúgott, ami 24 százalékos csökkenést mutat az előző évhez viszonyítva.

A tavalyi alacsony bázishoz képest is kismértékben csökkent az átadott lakások száma az idei első negyedévben - emelte ki elemzésében Molnár Dániel, az MGFÜ vezető elemzője. A visszaesésben a nagyobb települések játszottak szerepet, érdemi mérséklődés történt a fővárosban és a megyei jogú településeken is. Előbbi piacon a nagyobb ingatlanfejlesztések alakulása befolyásolja elsősorban a lakásépítések számát. A kisebb városokban, illetve a községekben ezzel szemben nőtt az átadott lakások száma.

Molnár Dániel véleménye szerint kedvező jel, hogy a kiadott lakásépítési engedélyek száma közel 25%-kal növekedett. Ez a tendencia azt sugallja, hogy a lakásépítések száma fokozatosan emelkedhet. Érdemes megjegyezni, hogy területi szinten jelentős eltérések figyelhetők meg a folyamatokban. A kilátások továbbra is biztatóak, hiszen az ingatlanpiac élénkülése az idei év elején is folytatódott.

A Duna House adatai alapján a lakáspiaci tranzakciók száma az első negyedévben 8,8 százalékkal meghaladta a megelőző évi szintjét. A tranzakciók számának növekedését a javuló jövedelmi helyzet, a lakossági állampapírok utáni jelentős kamatkifizetések is segítik.

Előretekintve fokozatos élénkülést várunk a lakásépítések esetében, ugyanakkor az építési idő miatt a kedvező folyamatok hatása csak lassan jelenik meg az adatokban. A kereslet stabil élénkülése, köszönhetően a jövedelmi helyzet javulásának a béremelkedések és az állampapír kamatkifizetések révén, a befektetőket is ösztönözheti, miközben az elkövetkező időszakban a Lakhatási Tőkeprogram elindulása is támogathatja a piacot. Az annak keretében megépülő első lakások ugyanakkor várhatóan legkorábban csak a jövő év elején jelenhetnek majd meg a piacon

- összegezte Molnár Dániel, az MGFÜ vezető elemzője. Korábbi elemzéseink alapján megállapítottuk, hogy Magyarországon évente minimum 25-30 ezer új lakásra lenne szükség ahhoz, hogy a természetes lakáscserék, az elöregedett ingatlanok cseréje és a demográfiai igények megfelelően teljesüljenek. Ezzel szemben a várakozások szerint 2024-ben csupán körülbelül 12 ezer új lakás épülhet, ami jelentősen elmarad a szükséges mennyiségtől.

"Felemás képet mutat az új lakások piaca a legfrissebb hivatalos adatok szerint. Miközben az átadott lakóingatlanok száma közel 3 százalékkal 2704-re csökkent, a kiadott építési engedélyek száma 25 százalékkal 5651-re emelkedett. Budapesten a kiadott építési engedélyek száma közel 300 százalékkal nőtt" - összegezte a KSH adatait Balogh László az ingatlan.com elemzésében, amely az új építésű lakóingatlanok jelenlegi eladási árát is bemutatja.

"A legfrissebb statisztikák nem hoznak váratlan fordulatokat: a lakásátadások számának csökkenése előre látható volt, hiszen az utóbbi egy-két évben viszonylag kevés új fejlesztés indult. A budapesti lakásépítési engedélyek drámai, közel 300%-os emelkedése mögött az új engedélyeztetési jogszabályok módosítása áll. A 2025 első felében benyújtott építési engedélyek és egyszerű bejelentések esetében még a 2024-es szabályok érvényesek" - fejtette ki Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A szakember közölte, Balogh László közölte, hogy országosan az új lakások iránti kereslet az idén 47 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit, ami elsősorban a befektetési célú vásárlók budapesti aktivitásával magyarázható. Bár éves szinten jelentős a kereslet erősödése, 11 százalékkal elmarad a 2022 azonos időszakában látott érdeklődéstől. Ez azért nagy szó, mert 2022 első négy hónapjában még a 2,5 százalékos kamatozású zöldhitelek miatti aranykorát élte az új lakások piaca.

A vármegyeszékhelyeken 1 millió, a kisebb városokban pedig 990 ezer forintért kínálják jelenleg az új lakások négyzetméterét, míg tavaly május elején 934 ezer és 994 ezer forint volt az átlag. A községeket jellemző mostani 835 ezer forint, ha minimálisan is, de elmarad a tizenkét hónappal ezelőtti 850 ezres szinttől.

A szakértő véleménye szerint az új lakások piacán még jelentős lehetőség rejlik a fejlődésre, ami elengedhetetlen a lakásállomány minőségének megőrzéséhez. Ugyanakkor a vásárlóerő figyelembevételével megfizethető árú új ingatlanok szélesebb választékának kialakítása szükséges ahhoz, hogy ez a fejlődés megvalósulhasson.