10%-os önerő: Az első lakásvásárlásra készülő fiatalok sikerrel pályáztak, miközben a hitelkockázatok stabilak maradtak.
Május 22-én kerül megrendezésre a Portfolio Hitelezés 2025 konferencia, ahol a bank- és hitelközvetítői szektor kiemelkedő szereplői gyűlnek össze, hogy áttekintsék a legfrissebb piaci trendeket és szabályozási változásokat. Ne hagyd ki ezt a lehetőséget, érdemes ott lenni!
Az MNB által a túlzott mértékű eladósodás megakadályozása érdekében alkalmazott adósságfék-szabályok az elmúlt 10 év során hatékonyan gátolták a túlzott lakossági eladósodás kialakulását és a bankok túlzott hitelkockázat-vállalását. Az egyszerű alkalmazhatóság érdekében általános limitekkel operáló szabályok azonban természetüknél fogva egyes fogyasztói csoportokat nagyobb mértékben érinthetnek akkor is, ha hitelkockázatuk valójában alacsonyabb az átlagnál: tipikusan ilyen az elsőlakás-vásárló, jellemzően fiatal hitelfelvevők köre. A lakásárak és így a hitelfelvételhez szükséges minimális önerő mértéke 2015 óta országosan több mint három és félszeresére, Budapesten pedig több mint négyszeresére nőtt. Ez a fiatal, ingatlantulajdonnal, valamint önerőként felhasználható, nagyobb mértékű saját megtakarítással még nem rendelkező lakásvásárlók hitelfelvételi lehetőségeit különösen súlyosan szűkítette, miközben ezen adósok hitelkockázata az átlagosan gyorsabban emelkedő jövedelmük, valamint az otthonteremtési hitelcéljuk miatt az átlagosnál alacsonyabb lehet.
A fiatal elsőlakás-vásárlók számára kedvező változások érkeznek: az MNB 2024. január 1-jétől egy új intézkedést vezetett be, amelynek célja a pénzügyi terhek csökkentése. A fiatalok számára mostantól egy 90 százalékos hitelfedezeti mutató korlát áll rendelkezésre, ami lehetővé teszi, hogy azok, akik kevesebb megtakarítással, de stabil jövedelemmel rendelkeznek, gyorsabban jussanak saját ingatlanhoz. Az új szabályozás a 41 év alatti ügyfelekre vonatkozik, akik eddig nem birtokoltak olyan lakástulajdont, amelynek értéke elérte volna az 50 százalékot, vagy akiknek ingatlanuk jogszabályi haszonélvezeti joggal terhelt. Ezen módosítás következtében a lakáshitelhez szükséges minimális önerő a korábbiakhoz képest a felére csökkent, ami jelentősen lerövidítheti az ingatlanvásárlásra való felkészülés idejét, így sok fiatal számára elérhetőbbé válik a saját otthon megszerzése.
Az elmúlt egy év tapasztalatai alapján a fiatal lakásvásárlók számára elérhető magasabb HFM limitek kihasználtsága továbbra is alacsonynak bizonyult. Az ügyfelek nyilatkozatai, életkoruk és a lakáshitel-felvételi előzményeik hiánya miatt 2024-ben várhatóan mintegy 5-10 ezer ember válhatott jogosulttá arra, hogy hitelből vásároljon első lakást. A 90 százalékos HFM limitre jogosult hitelfelvevők közül mindössze 24 százalék, volumenként pedig 31 százalék igényelte ténylegesen a magasabb limiteket, azaz a 80 százalékot meghaladó HFM-mel nyújtott hitelek aránya is alacsony maradt. Ez a 2024-ben folyósított összes lakáshitel-kihelyezés csupán 3 százalékát jelentette (lásd a 2. ábra bal panelét). Az elsőlakás-vásárlók által a HFM-korlát emelésének köszönhetően elérhető hitelösszeg növekedését részben a bankok esetleges belső, 80 százalék alatti HFM limitek emelése is támogathatta (lásd a 2. ábra jobb panelét).
Az első lakás vásárlásához kapcsolódó magasabb HFM (hitelfedezeti mutató) limit jelentős segítséget nyújthat a fiatalok számára, akik alacsony önerővel, de stabil jövedelemmel rendelkeznek. A 2024-es lakáshitel-nyújtási statisztikák alapján megfigyelhető, hogy a 80 százalék feletti HFM limitet kihasználók túlnyomó része közepes jövedelmű háztartásokból származik, különösen azok, akik havi 600-900 ezer forintot keresnek. Érdemes megemlíteni, hogy ezen adósok jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM) sem mutat jelentős elmozdulást, mivel a magas JTM-mel rendelkező ügyfelek aránya nem mutat emelkedést a magasabb HFM értékek mellett sem. Ezt részben az magyarázza, hogy az első lakás vásárlói között nagyobb arányban találunk olyanokat, akik korábban nem vettek fel lakáshitelt vagy egyéb hitelt, így jövedelmük kevésbé van megterhelve, ami hozzájárul az alacsonyabb JTM szinthez.
A hitelezés erőteljes élénkülést, a lakáshitel-fedezetek megterheltsége pedig lassú növekedést mutat ugyan, de ezek a folyamatok legnagyobb részt nem a szabályok célzott lazításából erednek. Becslésünk szerint (4. ábra) a 2024. évi lakáshitel-kihelyezés növekedésének csak mintegy ötödét okozta a 2023-hoz képest növekvő fedezeti megterheltség (magasabb átlagos HFM), és a hitelezés erősödését valójában a kereslet (szerződésszám) és a lakásárak (fedezeti érték) növekedése hajtotta. A fedezeti megterheltség növekedése pedig elsősorban a 2022-2023. évi, a lakáshitelezés erős bezuhanásához társuló átlagos HFM visszaeséshez viszonyított jelentős korrekció eredménye, és csak kisebb részben magyarázza az elsőlakás-vásárlók számára elérhetővé vált 80 százalék feletti HFM limit. Az intézkedés tehát a hitelpiacon nem járt érdemi kockázatnövekedéssel, míg a potenciális lakáspiaci hatásait tovább mérsékli a hitelből finanszírozott vásárlások továbbra is alacsony, 40-50 százalék körüli aránya.
Az adósságfékek célzott, az adósok szűk körét érintő, a hitelkockázati jellemzők eltéréseit is figyelembe vevő lazítása tehát az első éves tapasztalatok alapján hatékonyan, a rendszerkockázatok növelése nélkül minimalizálhatja a korlátok esetleges mellékhatásait. Az MNB ennek megfelelően az elsőlakás-vásárlók mellett 2025. január 1-jétől a zöld ingatlanvásárlások és felújítási célú hitelek esetében is kedvezőbb JTM, illetve HFM limitek alkalmazásáról döntött, ezzel is támogatva a zöld lakáshitel-termékek szélesebb körű elterjedését, valamint növelve a zöld fedezetek és hitelcélok iránti fogyasztói keresletet.
